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楼市调控走向资金层面预售款监管会否重洗房企格局

2018-09-28 02:25:05

在银行“钱荒”、融资渠道收紧的背景下,多个城市近日重新执行了更加严厉的商品房预售资金监管制度。业内人士认为,中小企业或将面临流动资金困局,部分难以支撑的企业将无奈退出。那么,预售款监管会否逼迫房企降价求生存?楼市格局是否将迎来新一轮洗牌?

预售资金监管在全国兴起

7月10日,武汉市房管局下发通知,将预售资金监管的三类比例分别下调10%。对商品房达到结构封顶并已支付工程费用的开发企业,重点监管资金调整为项目总预售款的15%;对项目进度达到1/2并已支付相应工程费的,调整为20%;未支付工程费用的,调整为25%。

同时,对房地产开发企业申请使用监管资金进行了严格规定。取得商品房预售许可证1个月后,申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的35%;结构封顶的,累计申请不得超过75%;竣工验收的,累计申请不得超过95%。

从去年10月份起,武汉开始实施商品房预售资金监管,购房预售款进入政府监管的开发商账户。不少业内人士认为,此次虽然下调了预售资金监管比例,但同时对申请使用进行严格规定,实际上加强了对预售资金使用的监管。

对于房地产市场来说,预售资金监管并非新政策。早在2010年,北京就实施了《商品房预售资金监督管理暂行办法》。7月1日起,北京市开始执行修改后的新《办法》,要求商品房预售资金必须在项目达到一定进度后按计划支取,开发商支取预售款由原来的4个节点,增加了1—2个使用节点。经适房预售资金也纳入了监管。

除此之外,青岛等城市纷纷出台新的商品房预售资金监管办法,加强对购房人交纳房款的监管。据统计,目前,全国已有30多个城市出台了相应的监管制度。这一数据还在不断扩大。安徽宿州、江苏盐城、安徽安庆等三四线城市也纷纷先后进来,从7月1日开始对新建商品住宅实施预售款监管。

中小开发商的资金压力较大

商品房预售金是房地产开发企业的主要资金来源。特别是中小开发商自有资金有限,融资渠道相对狭窄,很大程度上都依赖预售款。业内人士认为,加强对预售资金的监管,卡住了开发商的一条资金渠道,房地产市场又将面临新一轮的洗牌。

北京美联市场研究部高级经理张磊分析,加强预售资金监管,房企的融资能力以及自身资金的调配能力将受到考验,需要合理的调配每个节点的用款额度。一些缺乏成本控制经验或是业务面较窄、融资手段较单一的中小型房企将受到较大影响。同时,由于资金压力的增加,房企在土地市场上或将一改“大无畏”的拿地风格,促进土地市场降温。

“中小房企的主要资金来源是靠卖房子,也就是销售回款。现在这条腾挪之路也被堵死了,那么他们必将面临资金考验。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为,预售资金大约占开发商资金的三分之一,“冻结”这一部分资金对实力雄厚的大型房企来说可能影响不大,但对中小房企的打击就会比较重。

武汉某大型房地产企业副总经理姚泽春说,目前市场由于“钱荒”影响还未散去,各大行都收紧房贷,开发贷款更是难上加难,信托、基金等融资渠道也明显收窄,中小开发商的资金压力较大,严控预售资金无异于“雪上加霜”。

浦江中国市场研究总监梅水雄说,中小房企的银行贷款利息、前期设计、营销策划等成本都依赖于预售资金。预售资金被监管后,房企资金压力必然加大,开发难度上升

楼市调控走向资金层面预售款监管会否重洗房企格局

,扛不住的中小房企很可能被淘汰。

预售资金监管或将长期执行

房地产调控大致可以从供给层面、需求层面和资金层面等三个方面下手。中国楼市调控逐渐向资金层面迈进,预售资金监管或将长期执行下去。

对于市场普遍预期的销售旺季,张磊说,这项政策刚好赶在“金九银十”之前实施,有利于增加房企的风险防范意识,调节市场预期。

但也有专家对预收资金监管的调控效果心存忧虑。中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为,预售资金监管主要是为了防止开发商挪用资金,将部分实力不足的中小企业淘汰出局。“个人认为,实质效果还得看实际操作的执行力度以及长远影响。”

梅水雄说,预售资金监管从严会增加有效供给,但不一定导致房价下降。因为每个房企都会根据自己项目的供应量、优势特点和库存情况、销售进度等因素来确定销售价格。“房企一旦遇到资金周转困难,必然想方设法从市场补充资金,由此带来的融资成本增加,可能会以提高房价的方式进行转移。”

“预售资金是由银行、监理单位多方监管,但开发商销售是动态进行的,银行很难天天盯着。开发商的销售款什么时候交给银行很大程度上靠自觉”。张东建议,在设立预售资金监管制度的同时,还应建立土地拍卖、期房转让及现房销售等配套制度,确保整个预售过程的规范性,防范楼市中存在的危机,确保市场长期稳定发展。




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